La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 10230 del 18.04.2025, è intervenuta sulla fattispecie del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile non ancora esistente, statuendo che, ai fini della validità del rapporto e della applicazione del rimedio previsto dall’art. 2932 cod. civ. in caso di eventuale inadempimento del promissario venditore, è necessario che l’atto contenga tutti gli elementi descrittivi utili ad individuare in maniera chiara, precisa ed univoca il bene futuro.
L’importanza della decisione risiede principalmente nel sempre più frequente e significativo ricorso a tale figura contrattuale, che oggi assolve un ruolo centrale nelle complesse dinamiche degli scambi tra privati.
La pronuncia in commento trae origine dalla stipula di una scrittura privata con la quale il promissario venditore si obbligava a trasferire al promissario acquirente, un appartamento facente parte di un ampio e complesso fabbricato in corso di costruzione, a fronte del pagamento di un determinato e specifico corrispettivo.
Gli eredi del secondo, in conseguenza del mancato adempimento del primo alla stipula del definitivo, agivano in giudizio chiedendo, in via principale, la pronuncia della sentenza costitutiva che, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2932 cod. civ., disponesse il trasferimento della proprietà del bene in loro favore, e, in via di subordine, la condanna del convenuto al risarcimento del danno dai medesimi subito.
Il Tribunale adito aveva accolto esclusivamente la richiesta risarcitoria.
Contro la decisione di prime cure proponeva appello il promissario venditore, mentre gli eredi del promissario acquirente reiteravano la domanda volta ad ottenere il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 cod. civ.
Il Giudice di secondo grado accoglieva l’appello incidentale promosso dagli eredi, ritenendo, in particolare, che all’interno del contratto vi fossero tutti gli elementi descrittivi necessari all’identificazione inequivoca del bene che sarebbe venuto successivamente ad esistenza, sì da rendere l’oggetto del preliminare determinato (o meglio, determinabile), e, dunque, il preliminare medesimo pienamente valido ed efficace.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello, il promissario venditore ha promosso ricorso per cassazione, sulla scorta dell’unico motivo dato dall’affermata “Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418 c.c. in relazione all’art. 2932 c.c.”: piĂą specificamente, il ricorrente censura la decisione del giudice precedente, sostenendo, al contrario, che la scrittura privata oggetto di lite non conterrebbe in sĂ© alcun riferimento idoneo ad individuare con precisione l’immobile di futura costruzione, in ragione, in particolare, dell’assenza dei “dati indefettibili” del cespite (es. specifiche caratteristiche strutturali e dati catastali), non noti nĂ© conoscibili al momento della stipula della scrittura. Siffatta circostanza – conclude parte ricorrente – comporterebbe la nullitĂ del contratto, per indeterminabilitĂ dell’oggetto del rapporto, e, conseguentemente, l’impossibilitĂ di esperire l’azione di cui all’art. 2932 cod. civ.
La Suprema Corte, con la decisione in commento con cui ha rigettato il ricorso, fornisce importanti linee guida in merito ai requisiti descrittive che, in un preliminare d’immobile non ancora esistente, debbono connotare il bene, per rendere quest’ultimo determinabile ai fini della validità del contratto e della eventuale applicazione del rimedio indicato all’art. 2932 cod. civ.
Gli Ermellini, che nella parte iniziale tengono a precisare che “è senz’altro legittima la stipula di un contratto preliminare di vendita di cosa futura”, pongono dunque al centro della decisione la tematica data dalla necessità che all’interno dell’accordo vi siano tutte le indicazioni descrittive funzionali a rendere precisamente ed univocamente individuabile l’immobile che verrà successivamente costruito.
Come anticipato, la Corte non si limita a statuire genericamente tale esigenza, ma si preoccupa di fornire un’elencazione (sicuramente non esaustiva, ma certamente significativa) degli elementi idonei a rendere il bene futuro determinabile nel senso richiesto: siffatti requisiti descrittivi vengono individuati nella indicazione dell’area sulla quale verrà costruito l’immobile, delle dimensioni del bene e delle relative pertinenze e confini, nonché nella specificazione della futura destinazione d’uso e, naturalmente, del prezzo pattuito dalle parti per la futura compravendita, con l’eventuale “previsione delle modalità di calcolo del maggior dovuto per l’eventuale differenza in eccedenza di superficie”.
La Cassazione quindi, pur lasciando ampio margine all’apprezzamento di fatto del giudice di merito investito della questione, ritiene dati descrittivi indispensabili, ai fini della inequivoca determinabilità dell’immobile di futura costruzione all’interno del preliminare, l’ubicazione, le dimensioni, il prezzo e la destinazione d’uso del bene, confermando peraltro l’assoluta irrilevanza della indicazione degli estremi catastali, “in quanto elementi esterni non incidenti sulla relativa identificazione [sulla identificazione dell’immobile, ndr] (così Cass. civ. n. 5536/2024; nello stesso senso, Cass. civ. nn. 30058/2022 e 11237/2016).
Per dovere di completezza merita di essere evidenziato che dalla decisione in discorso si ricava implicitamente quanto espressamente previsto dalla stessa Suprema Corte all’interno della precedente ordinanza n. 28293 del 15.10.2021, ove è stato stabilito che non solo l’immobile futuro deve essere puntualmente ed univocamente descritto in tutti i suoi elementi essenziali, ma, si badi, anche e soprattutto come “il bene [successivamente costruito, ndr] da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso, ammettendo quindi l’esperibilità della tutela reale assicurata dall’art. 2932 c.c. soltanto in caso di difformità non sostanziali ovvero incidenti solo in via quantitativa sull’entità del bene”.
In definitiva, per il Giudice di legittimità costituiscono circostanze fondamentali e imprescindibili alla piena validità di un contratto preliminare di compravendita di bene immobile non ancora esistente ed alla eventuale e successiva instaurazione dell’azione di esecuzione in forma specifica del rapporto ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., sia la determinabilità dell’immobile attraverso la previsione di elementi che permettano di individuarlo in modo non equivoco, sia, ai fini dell’esperibilità della tutela reale in caso di inadempimento del promissario venditore, la piena identità tra il bene promesso e quello effettivamente realizzato.
Per concludere, non si può che condividere a pieno l’impostazione e l’orientamento tracciati dalla Corte di Cassazione, in quanto appaiono gli unici in grado di consentire l’effettiva tutela della volontà delle parti coinvolte, ed in particolare, in caso di mancato adempimento del futuro venditore, quella del promissario compratore, consentendo a quest’ultimo di poter ottenere “coattivamente” l’esecuzione dell’accordo, del quale viene dunque protetta a pieno l’efficacia.
– Avv. Vittorio Bertorello